Os contratos built-to-suit e a possibilidade de revisão de seus aluguéis
Maria Eduarda Boson e Júlia Fonseca Salomão
Os contratos de locação built-to-suit (“BTS”), também conhecidos como contratos de locação sob encomenda, são aqueles em que o locador também atua como empreendedor, obrigando-se a construir ou adaptar um imóvel de acordo com as necessidades específicas do futuro ocupante, o locatário, que, em contrapartida, adquire o direito de uso e de fruição do bem por prazo determinado mediante o pagamento de aluguéis (1).
A opção por contrato BTS decorre da necessidade específica do usuário de ocupar um imóvel com especificações técnicas preestabelecidas (como é frequente em certos tipos de empreendimentos, como hospitais, clínicas, farmácias, supermercados, estabelecimentos industriais, entre outros), sem que seja necessário que o próprio usuário faça os investimentos para adquirir ou realizar as obras de adaptação do bem. Para tanto, o usuário contrata um empreendedor para desenvolver o imóvel sob medida.
Nesse contexto, diferentemente do contrato de locação típico, em que uma das partes se obriga apenas a ceder à outra o uso e o gozo da coisa mediante retribuição, os contratos BTS são atípicos, pois combinam a obrigação de cessão do uso do imóvel com outras obrigações, como a de empreitada, sendo ambas essenciais ao contrato (2).
Como as características demandadas muitas vezes não são encontradas em imóveis genéricos ofertados no mercado, o locador precisa, por vezes, adquirir um imóvel especificamente para atender às necessidades do locatário, realizar as obras destinadas à sua adaptação e efetuar os investimentos indispensáveis à implantação do empreendimento.
Para viabilizar financeiramente a operação, incluindo eventual aquisição do terreno e a construção, o empreendedor pode recorrer a recursos próprios ou financiamento obtido com bancos, fundos de investimento e investidores do mercado de capitais. Além disso, caso o empreendedor queira antecipar os valores que receberia futuramente a título de aluguel, pode optar pela securitização como forma de captação de recursos (3).
Nos contratos BTS, em regra, após a conclusão da obra e a disponibilização do imóvel, o locatário passa a pagar aluguéis por prazo determinado, que permitem a recuperação do capital investido pelo locador na sua implantação e a remuneração dos agentes que financiaram o empreendimento. Isto é, o locador recebe uma contraprestação que abrange tanto a fruição do imóvel quanto a amortização e a remuneração do capital investido. Os aluguéis constituem, assim, o principal mecanismo de retorno do investimento realizado (4). Por essa razão, o valor pago pelo locatário em contratos BTS tende a superar aquele praticado em locações convencionais.
Nesse contexto, uma das questões mais discutidas a respeito dos contratos BTS é a possibilidade de revisão dos aluguéis. Nos termos do art. 19 da Lei do Inquilinato (5), tanto o locador quanto o locatário podem, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor do aluguel, ajuizar ação revisional para adequar a contraprestação ao preço de mercado. A finalidade da medida é restabelecer o equilíbrio econômico da relação locatícia quando o aluguel se distancia, de forma relevante, dos valores praticados para imóveis semelhantes, permitindo que o órgão jurisdicional fixe novo valor com base nas condições concretas do mercado.
Surge, então, a seguinte dúvida: seria cabível a ação revisional de aluguel prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato para readequar a contraprestação do contrato BTS (que engloba, além do valor locatício propriamente dito, as parcelas destinadas à recuperação e à remuneração dos investimentos realizados pelo locador, muitas vezes não expressamente delimitadas)? Em outras palavras, seria possível revisar uma contraprestação originalmente fixada a partir de uma série de elementos próprios da estrutura do empreendimento e que, por sua composição, apresenta, em geral, valor superior àquele praticado no mercado para locação convencional?
Com a edição da Lei Federal nº 12.744/2012, foi incluído na Lei do Inquilinato o art. 54-A e seus parágrafos, que contém singela menção ao contrato BTS e define essa modalidade contratual, e estabelece, entre outras disposições, que poderá ser convencionada no contrato a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis.
A disposição, contudo, resolve apenas parcialmente a questão. Embora estabeleça expressamente a possibilidade de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis, não esclarece se as regras de revisão de aluguéis são automaticamente aplicáveis aos contratos BTS em que não há essa renúncia, tampouco estabelece os critérios a serem observados para tanto.
Foi nesse contexto que a questão foi submetida à apreciação do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) no REsp nº 2.042.594/SP (6), que envolvia contrato BTS celebrado pela Rede D’Or São Luiz S.A., caso considerado paradigmático para a discussão.
O caso
Em 2003, a Floema Participações Ltda., na qualidade de locadora, e o Hospital e Maternidade Anália Franco S.A. (antiga denominação da Rede D’Or São Luiz S.A.), na qualidade de locatária, celebraram Instrumento Particular de Contrato de Locação para Fins Comerciais e Outras Avenças. Pelo ajuste, a locadora se obrigou a construir, em imóvel situado na cidade de São Paulo, hospital e maternidade de acordo com as solicitações, instruções e características definidas pela locatária, para utilização exclusiva nas atividades hospitalares e de maternidade.
O contrato estabeleceu prazo de locação de 222 meses, com início em junho de 2007 e término previsto para novembro de 2025. O aluguel mensal foi fixado inicialmente em R$ 1.312.849,55, com reajuste anual pelo IGP-M/FGV. O contrato não continha cláusula de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis.
Em 18 de julho de 2017, a Rede D’Or ajuizou ação revisional de aluguel, com pedido de fixação de aluguel provisório, em face da Floema, com fundamento nos arts. 19 e 68 e seguintes da Lei do Inquilinato. A autora sustentou que, em razão do reajuste anual pelo IGP-M/FGV, após aproximadamente dez anos de vigência, o valor do aluguel havia alcançado R$ 2.396.892,58, sem jamais ter sido objeto de revisão.
A Rede D’Or alegou que esse valor estaria significativamente acima daquele praticado no mercado e, para demonstrar o alegado descompasso, apresentou laudo elaborado pela Cushman & Wakefield, que apurou, para a data-base de 2017, o valor de R$ 1.589.000,00 como aluguel mensal do imóvel. Assim, requereu judicialmente a redução do aluguel para tal valor, a partir da citação, mantendo-se os reajustes previstos contratualmente.
Em contestação, a Floema procurou afastar a aplicação da disciplina ordinária da ação revisional ao caso, sustentando que o contrato não poderia ser compreendido como uma simples locação empresarial. Segundo ela, a operação possuía natureza complexa e havia sido estruturada para que o imóvel fosse construído especificamente segundo as necessidades da locatária, de modo que a contraprestação mensal não correspondia apenas à remuneração pelo uso do bem, mas também à recuperação dos investimentos realizados para sua construção. Com base nessa premissa, a Floema sustentou que a revisão do valor da contraprestação durante o prazo contratual comprometeria a própria equação econômica que havia permitido a realização do empreendimento.
A defesa também conferiu especial importância ao fato de o contrato ter sido celebrado em 2007, portanto, antes da edição da Lei nº 12.744/2012, que introduziu o art. 54-A na Lei do Inquilinato. Na perspectiva da Floema, a circunstância de o instrumento não conter cláusula expressa de renúncia ao direito de revisão não autorizaria, por si só, a revisão judicial da contraprestação. Isso porque o contrato já possuía, desde sua origem, a estrutura econômica própria de um contrato BTS, sendo a estabilidade da remuneração durante o período necessário à recuperação do investimento elemento inerente ao negócio. A locadora sustentou, assim, que a revisão somente poderia ser cogitada após o término do prazo contratual, quando já estivesse encerrado o período originalmente destinado à amortização do investimento.
No curso do processo, foi realizada perícia destinada, entre outros aspectos, a apurar o valor de mercado do imóvel e a examinar a composição econômica da contraprestação. O trabalho pericial partiu das características específicas do empreendimento e das condições estabelecidas no contrato, considerando, para a avaliação do imóvel, o valor do terreno e o custo da construção. Para o terreno, o perito utilizou pesquisa de mercado e tratamento por fatores. Para a construção, partiu de orçamento fornecido pela própria locadora. Com esses valores, o perito estimou em R$ 376.744.630,00 a soma do terreno e da construção nova, valor que foi utilizado como uma das premissas para a análise do retorno do investimento.
Uma dificuldade encontrada na perícia dizia respeito à identificação da parcela da contraprestação destinada à remuneração pelo uso do imóvel e daquela correspondente à recuperação e à remuneração do investimento realizado pela locadora. O contrato não estabelecia essa composição e não foram fornecidos os documentos e as informações que permitiriam reconstruir a efetiva estrutura financeira do empreendimento. Entre os elementos que poderiam ter contribuído para essa apuração estavam os valores efetivamente gastos com o investimento, as respectivas datas de desembolso, os comprovantes desses pagamentos e o estudo de viabilidade econômica do empreendimento. A ausência desses dados impediu que o perito identificasse, mês a mês, qual parcela dos valores pagos pela locatária correspondia ao aluguel propriamente dito e qual parcela representava o retorno do capital investido.
Diante dessa limitação, o perito adotou metodologia própria para estimar o período de amortização. Em vez de tentar decompor cada pagamento entre remuneração pelo uso do imóvel e retorno do investimento, considerou que a totalidade dos aluguéis seria inicialmente imputada à recuperação do capital investido e, somente após sua integral amortização, passaria a representar remuneração pela locação propriamente dita. Com base nesse cálculo, concluiu-se que a restituição do investimento teria ocorrido em maio de 2018. A partir de junho daquele ano, portanto, a parcela da contraprestação destinada à recuperação do investimento já não seria necessária e o valor pago pela locatária poderia corresponder exclusivamente à remuneração pelo uso do imóvel. A perícia não considerou os custos financeiros efetivamente suportados pela locadora nem adicionou margem autônoma de lucro ao investimento, mas estimou sua amortização a partir do valor do terreno e da construção e da remuneração, pela SELIC, dos aluguéis recebidos.
A locadora impugnou o trabalho pericial, questionando, entre outros pontos, a taxa de rendimento utilizada, a forma de apuração do retorno do investimento e a premissa de que a amortização poderia ser determinada sem considerar o planejamento econômico originalmente estabelecido pelas partes. Também sustentou que o retorno do investimento somente ocorreria ao final do prazo contratual.
A sentença de primeiro grau, contudo, acolheu a tese da Rede D’Or. Embora tenha reconhecido a peculiaridade do contrato BTS e a necessidade de preservar o retorno do investimento realizado pela locadora, o juízo entendeu que a modalidade contratual não afastaria a possibilidade de revisão judicial prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato. Para o magistrado, o § 1º do art. 54-A, introduzido pela Lei nº 12.744/2012, ao estabelecer que poderia ser convencionada a renúncia ao direito de revisão, indicaria que a exclusão da revisional dependeria de previsão contratual expressa. O fato de o contrato ser anterior à alteração legislativa não afastaria essa conclusão, pois, segundo a sentença, a revisão judicial permaneceria necessária para adequar o valor da locação ao preço de mercado.
Ao analisar a prova pericial, o magistrado reconheceu que a ausência de informações sobre a composição da contraprestação constituía dificuldade relevante, mas entendeu que ela não poderia impedir a realização da revisão. Considerou especialmente relevante o fato de a locadora não ter apresentado os elementos solicitados pelo perito que poderiam demonstrar que a amortização do investimento somente ocorreria ao final do contrato. Segundo o juízo, não seria razoável supor que um investimento daquela magnitude tivesse sido realizado sem estudo prévio de viabilidade, de retorno do capital e de perspectiva de rendimento, nem que a cláusula penal tivesse sido fixada de maneira aleatória. Assim, acolheu a metodologia proposta pelo perito e entendeu que, uma vez identificado o momento em que esse investimento teria sido integralmente recuperado, seria possível revisar o valor devido pela utilização do imóvel. A partir do valor de mercado apurado na perícia, fixou o aluguel em R$ 1.674.410,92, a partir do pagamento referente a junho de 2018, julgando a ação parcialmente procedente.
A Floema apelou, e o Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJSP”) reformou integralmente a sentença. Para a 31ª Câmara de Direito Privado, o elemento determinante estava na própria estrutura econômica do contrato BTS. O aluguel, nessa modalidade, não constitui mera contraprestação pelo uso do imóvel, mas também remunera, de forma especialmente relevante, o investimento realizado pela locadora para viabilizar a construção do empreendimento. Como as partes haviam estabelecido prazo de 222 meses, o período contratual deveria ser compreendido como parte integrante da equação econômica concebida para assegurar o retorno do capital investido.
O TJSP atribuiu especial relevância, ainda, à anterioridade do contrato em relação à introdução do art. 54-A na Lei do Inquilinato. Entendeu que, por se tratar de negócio atípico celebrado antes da introdução do art. 54-A, não seria possível exigir das partes renúncia expressa ao direito de revisão como condição para reconhecer a estabilidade da contraprestação. O acórdão concluiu, portanto, que não seria possível adequar a contraprestação ao valor de mercado enquanto não estivesse esgotado o prazo contratual, fixado para 1º de dezembro de 2025. Com isso, o TJSP julgou a ação revisional improcedente.
A Rede D’Or interpôs, então, recurso especial, cuja tese central consistia em afirmar que a natureza BTS não eliminaria o direito à revisão judicial do aluguel e que, à luz do §1º do art. 54-A da Lei do Inquilinato, a renúncia ao direito de revisão constituiria faculdade das partes, que somente poderia produzir efeitos quando expressamente prevista no contrato. Assim, inexistindo cláusula de renúncia, a recorrente sustentava ser possível o exercício da ação revisional.
A decisão do STJ
O julgamento do recurso especial no STJ revelou divergência relevante sobre o tratamento da revisão de aluguéis nos contratos BTS. O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator, inicialmente votou pelo desprovimento do recurso. Sua compreensão partiu justamente da complexidade da contraprestação pactuada: enquanto não fosse possível distinguir a parcela destinada exclusivamente à remuneração pelo uso do imóvel daquela correspondente à restituição e à remuneração do investimento realizado pela locadora, não seria possível promover a revisão pretendida.
A Ministra Nancy Andrighi, entretanto, inaugurou a divergência e propôs o provimento do recurso. Embora tenha reconhecido a natureza complexa do BTS, entendeu que a inexistência de cláusula de renúncia ao direito de revisão não poderia ser ignorada. Mais importante, no caso concreto, a dificuldade de individualização das parcelas não poderia ser utilizada em benefício da locadora, uma vez que decorrera da própria ausência de informações que ela deveria ter fornecido ao perito judicial. Entendeu que a prova produzida, apesar dessa dificuldade, havia permitido concluir que o investimento realizado pela Floema já estava integralmente recuperado em maio de 2018.
A divergência foi acompanhada pelo Ministro Moura Ribeiro e, ao final, prevaleceu a posição inaugurada pela Ministra Nancy Andrighi. Assim, o STJ reconheceu que a revisão da contraprestação em contratos BTS não é automaticamente vedada, mas também não pode ser realizada nos mesmos moldes de uma locação comum. A Corte estabeleceu requisitos específicos para o exercício da pretensão revisional: (i) inexistência de renúncia ao direito de revisão; (ii) possibilidade de individualização da parcela destinada exclusivamente à remuneração pelo uso do imóvel, separando-a da parcela correspondente à amortização dos investimentos realizados; e (iii) comprovação de desproporção entre o valor da contraprestação e o preço de mercado de empreendimentos semelhantes.
No caso concreto, o STJ considerou preenchidos esses requisitos. A Floema não havia fornecido as informações solicitadas pelo perito, a perícia havia encontrado solução metodológica para essa omissão e concluído que o investimento estava integralmente recuperado em maio de 2018, e havia sido constatada diferença relevante entre o valor pago e o valor de mercado. Além disso, o contrato não continha cláusula de renúncia ao direito de revisão. Com base nessas circunstâncias, a Terceira Turma deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão do TJSP e restabelecer a sentença, inclusive quanto à fixação do aluguel em R$ 1.674.410,92 a partir de junho de 2018.
Análise da decisão do STJ e de suas lições
A relevância do precedente no REsp nº 2.042.594/SP reside, sobretudo, na construção de regime revisional próprio para os contratos BTS. O STJ preservou a premissa de que a contraprestação do BTS possui natureza complexa e incorpora, além da remuneração pelo uso do imóvel, a recuperação e a remuneração dos investimentos realizados pelo empreendedor, mas afastou a conclusão de que essa circunstância torne a contraprestação imune à revisão durante todo o prazo contratual. A revisão, além de depender da ausência de renúncia, não poderá desconsiderar a estrutura econômica própria do negócio, devendo recair apenas sobre a parcela correspondente à remuneração pelo uso do imóvel e pressupor a demonstração de que o investimento realizado já foi adequadamente amortizado, bem como de efetiva desproporção entre o valor pago e aquele praticado no mercado.
O acórdão traz, assim, importantes lições práticas não apenas para a avaliação das chances de êxito de eventuais ações revisionais envolvendo contratos BTS, mas também para a técnica de estruturação e redação desses instrumentos. Do ponto de vista do locador, ganha especial relevância a previsão expressa de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis, nos termos admitidos pelo art. 54-A, § 1º, da Lei do Inquilinato. Do lado do locatário, a ausência dessa previsão preserva, em princípio, a possibilidade de discussão judicial da contraprestação, desde que preenchidos os requisitos estabelecidos pelo STJ.
Além disso, o precedente evidencia a avaliação sobre a conveniência, a depender da posição contratual do cliente, de que o contrato estabeleça, de forma detalhada, a composição econômica da contraprestação, discriminando os investimentos realizados pelo locador, seus respectivos valores e os critérios previstos para sua recuperação e remuneração. Igualmente, é necessário avaliar a pertinência de que o instrumento permita identificar e segregar a parcela destinada à recuperação e à remuneração dos investimentos daquela correspondente à remuneração pelo uso e pela fruição do imóvel. Essa delimitação pode ser particularmente relevante em eventual ação revisional, uma vez que a possibilidade de individualização dessas parcelas constitui, segundo o entendimento firmado pelo STJ, pressuposto para que se possa aferir qual parcela da contraprestação está efetivamente sujeita à revisão.
A viabilidade de detalhar essas questões deve ser avaliada com cautela em cada operação. A abertura da estrutura de custos pode, de um lado, facilitar a demonstração da parcela da contraprestação destinada à recuperação e à remuneração do investimento e, consequentemente, contribuir para a defesa da equação econômica pactuada; de outro, pode revelar informações comerciais e financeiras estratégicas e fornecer elementos para que o locatário questione a própria composição da contraprestação ou sustente, em eventual ação revisional, que determinado investimento já foi integralmente recuperado. Assim, a definição do grau de detalhamento contratual deve considerar não apenas a segurança jurídica proporcionada pela segregação das parcelas, mas também os interesses negociais e a estratégia econômica do empreendimento.
O VLF Advogados conta com equipe especializada nas áreas de contratos e contencioso, à disposição para assessorar seus clientes na estruturação de contratos BTS e na análise e condução de eventuais controvérsias relacionadas à revisão de suas contraprestações.
Maria Eduarda Boson
Advogada da Equipe de Contratos do VLF Advogados
Júlia Fonseca Salomão
Estagiária da Equipe de Contratos do VLF Advogados
(1) GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contrato built-to-suit (parecer). Revista de Direito Civil Contemporâneo, [S.I.], v. 41, n. 11, p. 425-449, 2024.
(2) BUFULIN, Augusto Passamani. O contrato built to suit e a sua incompatibilidade com disciplinas essenciais da Lei do Inquilinato. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 1019, 2020. O autor adverte que, apesar da denominação de “locação” utilizada pela Lei Federal nº 12.744/2012 para se referir aos contratos BTS, estes não se amoldam ao perfil legislativo traçado para os contratos de locação, sendo classificados como contratos atípicos mistos, por não encontrarem uma disciplina básica e completa que possibilite às partes e ao julgador a identificação das regras aplicáveis aos casos concretos. Nesse sentido, “esforços no sentido de compatibilizar o contrato built to suit com a Lei do Inquilinato são necessários e até desejáveis, mas as disposições legais que não se compatibilizam com as características essenciais dessa modalidade contratual atípica precisam ser afastadas, sob pena de desnaturar o instituto, revestindo de grande insegurança jurídica os mercados financeiro e imobiliário”.
(3) Nesse tipo de operação de securitização, em geral, a expectativa do recebimento da receita que advirá do locatário é cedida a uma companhia securitizadora, que paga ao empreendedor o valor representativo do fluxo de recebimento do contrato, mediante a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários lastreados no próprio contrato.
(4) A economia desse empreendimento é pormenorizada por Flávio Figueiredo e J. William Grava, que alertam que “o empreendimento built-to-suit possui uma lógica própria de formação de preço, impedindo a comparação direta com o mercado pela simples ausência de um ativo verdadeiramente comparável” (FIGUEIREDO, Flávio Fernando de; GRAVA, J. William. A economia dos empreendimentos BTS. Trabalho apresentado no XIV COBREAP. Disponível em: https://biblioteca.ibape-nacional.com.br/wp-content/uploads/2012/12/A-Economia-dos-Empreendimentos-Built-to-Suit.pdf. Acesso em: 24 ago. 2026.)
(5) Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 19: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
(6) STJ, REsp nº 2.042.594/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 28/9/2023.
