STJ reafirma que a purga da mora protege o locatário de boa-fé, mas não pode servir como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais
Débora Melillo de Almeida Gomes
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que a locação poderá ser desfeita em razão da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios (1). Trata-se de consequência direta do descumprimento da principal obrigação assumida pelo locatário: pagar pontualmente a contraprestação devida pelo uso do imóvel.
Nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento, a Lei do Inquilinato admite a cumulação do pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios vencidos. A legislação, contudo, também prevê mecanismo de preservação contratual, ao permitir que o locatário e o fiador evitem o desfazimento da locação por meio da purga da mora. Para tanto, impõe-se o depósito integral do débito atualizado no prazo de 15 dias, contados da citação, em estrita observância ao art. 62, inciso II, da referida lei (2).
A purga da mora, portanto, tem finalidade protetiva: busca resguardar o locatário devedor de boa-fé e permitir a manutenção do contrato quando o inadimplemento é sanado de forma adequada. Essa proteção, porém, não autoriza o uso reiterado do mecanismo para normalizar o descumprimento contínuo das obrigações locatícias.
A esse respeito, Sílvio de Salvo Venosa observa que “a purgação de mora é um direito do devedor, mas sua reiteração pode converter-se num ato emulativo contra o credor, forçando-o continuamente a receber em juízo” (3). O alerta doutrinário evidencia que a purga da mora deve ser exercida em conformidade com a boa-fé objetiva e com a finalidade de preservação legítima do vínculo contratual.
Foi nesse contexto que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), ao julgar o REsp nº 2.225.450/DF (4), analisou controvérsia envolvendo ação de despejo ajuizada em razão do atraso no pagamento de aluguéis e encargos. No caso concreto, embora os débitos indicados na petição inicial tivessem sido quitados antes da citação, o locatário continuou realizando pagamentos em atraso durante o curso do processo.
Em primeira instância, a ação havia sido julgada improcedente sob o fundamento de que os valores cobrados inicialmente foram pagos antes da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, contudo, reformou a sentença, ao reconhecer que o locatário manteve comportamento reiteradamente inadimplente, inclusive em relação aos aluguéis vencidos durante a tramitação da demanda.
No recurso especial, o locatário sustentou que teria ocorrido a purga da mora, uma vez que os débitos inicialmente cobrados teriam sido quitados antes do momento processual destinado à regularização. Alegou, ainda, a ocorrência de julgamento extra petita, sob o argumento de que a locadora teria transformado uma ação de despejo por falta de pagamento em demanda de rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, afastou a alegação de julgamento extra petita. Segundo o entendimento adotado, na ação de despejo, o pedido de desocupação do imóvel pressupõe, por decorrência lógica e legal, o desfazimento do vínculo contratual.
O STJ também ressaltou que a quitação de débitos anteriores não impede a análise da conduta contratual do locatário durante todo o curso do processo. Isso porque, nas ações de despejo, os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo nos respectivos vencimentos, o que reforça o dever de adimplemento pontual das obrigações vincendas.
Dessa forma, a corte concluiu que a persistência dos atrasos descaracteriza a efetiva regularização da mora. A purga da mora, portanto, não se limita à quitação formal de determinados valores, mas exige comportamento compatível com a preservação do contrato.
O precedente tem relevante impacto prático nas relações locatícias. Para os locatários, evidencia que a purga da mora exige comportamento compatível com a preservação do contrato, não bastando o pagamento tardio ou parcial de obrigações específicas. Para os locadores, reforça a relevância da demonstração do inadimplemento contumaz, ainda que parte dos valores inicialmente cobrados tenha sido quitada. A decisão, portanto, reafirma a necessidade de equilíbrio entre a proteção conferida ao locatário de boa-fé e a estabilidade das relações contratuais.
A Lei do Inquilinato assegura mecanismos destinados a evitar a rescisão em situações de inadimplemento sanável, mas não protege o descumprimento reiterado das obrigações locatícias.
Débora Melillo de Almeida Gomes
Advogada da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
(1) BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991. art. 9º, inciso III.
(2) BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991. art. 62, incisos I, II e V.
(3) VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020, p. 407.
(4) BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial nº 2.225.450/DF. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em: 5 maio 2026. Diário da Justiça Eletrônico Nacional, Brasília, DF, 13 maio 2026.
