Direito de retenção e inadimplência do locatário: STJ delimita os efeitos das benfeitorias em ação de despejo por falta de pagamento
Gabrielle Aleluia e Sofia Garbarino Nogueira
A Lei nº 8.245/1991, também denominada Lei do Inquilinato, disciplina os direitos e os deveres do locatário e do locador ao longo da relação de locação, inclusive quanto às benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel. O art. 35 da referida lei estabelece que “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Segundo o jurista Carlos Roberto Gonçalves (1), o direito de retenção é conceituado como:
meio de defesa outorgado ao credor, a quem é reconhecida a faculdade de continuar a deter a coisa alheia, mantendo-a em seu poder até ser indenizado pelo crédito, que se origina, via de regra, das benfeitorias ou de acessões por ele feitas.
Trata-se, contudo, de prerrogativa vinculada à posse de boa-fé, nos termos do art. 1.219 do Código Civil (2), que confere ao possuidor de boa-fé o “direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer, pelo valor delas, o direito de retenção” (3).
Ao possuidor de má-fé cabe apenas o valor das benfeitorias necessárias, realizadas para a conservação da coisa, em razão do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, tendo em vista que o proprietário seria forçado a executá-las caso estivesse na posse da coisa, como explica Maria Helena Diniz (4).
Foi justamente essa distinção que orientou o julgamento do Recurso Especial nº 2.233.373/GO pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. O caso teve origem em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, em razão da inadimplência da locatária. Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, com a decretação do despejo e a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a retomada do bem, ressalvado, porém, o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis comprovadamente realizadas no imóvel.
O Tribunal de Justiça de Goiás manteve a sentença por entender que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo locatário adimplente em suas obrigações contratuais, de modo que a inadimplência da recorrente afastava a possibilidade de reter o bem até o recebimento da indenização.
No recurso especial, a locatária sustentou que o direito de retenção subsistiria independentemente do inadimplemento, em razão da natureza das benfeitorias e da necessidade de apuração do saldo entre as partes.
A relatora, contudo, rejeitou a tese. Segundo a sua fundamentação, o direito de retenção pressupõe posse qualificada como de boa-fé, condição que se descaracteriza quando o locatário deixa de cumprir a obrigação essencial do contrato de locação: o pagamento pontual do aluguel. Nesse sentido, a Lei do Inquilinato já prevê, como consequências do inadimplemento, o desfazimento da locação e a retomada do imóvel pelo locador, conforme os arts. 9º, III, 58 e 62.
O voto destacou, ainda, que o eventual crédito indenizatório relativo às benfeitorias não desaparece com a inadimplência, mas deve ser apurado sem o exercício da retenção, observando-se, quando cabível, a regra do art. 1.221 do Código Civil (5), segundo a qual as benfeitorias compensam-se com os danos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Com base nesses fundamentos, a Terceira Turma concluiu que o locatário que descumpre a obrigação principal do contrato não pode, simultaneamente, valer-se da retenção como mecanismo de satisfação coercitiva contra o locador, sob pena de admitir-se conduta incompatível com a boa-fé objetiva, que deve orientar as relações contratuais.
O precedente tem repercussão prática relevante, uma vez que evidencia aos locatários que a existência de benfeitorias indenizáveis não assegura, por si só, o direito de permanecer no imóvel enquanto não forem ressarcidos, caso estejam em mora quanto ao pagamento dos aluguéis. Para os locadores, reforça a possibilidade de retomada do imóvel, mesmo diante de créditos indenizatórios pendentes em favor do locatário, os quais deverão ser apurados em momento próprio, sem obstar o despejo.
A decisão reafirma, assim, que o direito de retenção está condicionado à preservação da boa-fé ao longo da relação locatícia, inclusive no que se refere ao cumprimento da obrigação central do contrato: o pagamento pontual do aluguel.
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Gabrielle Aleluia
Coordenadora da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
Sofia Garbarino Nogueira
Trainee da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
(1) GONÇALVES, Carlos R. Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. 21. ed. Rio de Janeiro: SRV, 2025. v. 5, p. 136.
(2) Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
(3) GONÇALVES, Carlos R. Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. 21. ed. Rio de Janeiro: SRV, 2025. v. 5, p. 135.
(4) DINIZ, Maria H. Curso de Direito Civil Brasileiro. 40. ed. Rio de Janeiro: SRV, 2025. v. 4, p. 81.
(5) Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.
