STF analisará controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI e poderá redefinir os parâmetros fixados no Tema nº 1.113 do STJ
Victoria Portela
O Supremo Tribunal Federal (“STF”) retirou de pauta, na sessão realizada em 30 de junho de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.412.419, que discute os critérios para definição da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”). O recurso, interposto pela cidade de São Paulo, trata de aspectos centrais do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) no Tema Repetitivo nº 1.113, atualmente o principal precedente sobre a definição da base de cálculo do imposto.
Ao julgar a controvérsia, em 2022, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação ao valor venal adotado para fins de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (“IPTU”). Também reconheceu que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade e que eventual discordância da administração tributária exige a instauração de procedimento administrativo específico, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional (“CTN”).
Além disso, o STJ afastou a possibilidade de os municípios utilizarem, de forma prévia e unilateral, valores de referência para definir a base de cálculo do imposto. Segundo o entendimento firmado, tais parâmetros não podem prevalecer automaticamente sobre o valor efetivamente declarado pelo contribuinte.
As conclusões firmadas pelo STJ produziram reflexos imediatos em diversos municípios. Em Belo Horizonte, por exemplo, a edição da Lei nº 11.530/2023 buscou adequar a legislação local às diretrizes estabelecidas no Tema nº 1.113, especialmente quanto ao reconhecimento do montante declarado pelo contribuinte na apuração do imposto.
Apesar da alteração legislativa, a aplicação prática da norma continua a ser objeto de debate. Em 12 de junho de 2026, vereadores, representantes do setor imobiliário e da Secretaria Municipal de Fazenda de Belo Horizonte participaram de reunião da Comissão de Orçamento e Finanças Públicas para discutir a aplicação das normas de definição da base de cálculo do ITBI (1).
Representantes do setor imobiliário sustentam que, apesar das novas normas, Belo Horizonte continuou promovendo correções automáticas, por meio de sistemas eletrônicos de avaliação, dos valores informados pelos contribuintes, o que resultaria na emissão de guias de recolhimento com exigência do imposto superior ao que seria devido caso fosse considerado o valor da operação.
Por sua vez, o fisco municipal defendeu que o modelo atualmente adotado está em conformidade com a Lei nº 11.530/2023 e com o Tema nº 1.113, uma vez que a apuração da base de cálculo seria realizada a partir da análise dos dados de mercado dentro de procedimento administrativo automatizado. Críticos da sistemática, entretanto, argumentam que tal prática esvazia a presunção de veracidade assegurada ao valor declarado e transfere ao contribuinte o ônus de questionar previamente o lançamento, em desconformidade com o precedente do STJ.
Esse debate poderá ganhar novos contornos com o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.412.419. A discussão envolve, entre outros aspectos, a compatibilidade dos critérios de arbitramento da base de cálculo do ITBI com os princípios constitucionais da legalidade tributária, da capacidade contributiva, do devido processo legal e da segurança jurídica.
Caso o STF confirme o entendimento vigente, serão reforçadas a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, a necessidade de instauração de procedimento administrativo específico para eventual arbitramento e a vedação à utilização automática de valores de referência estabelecidos unilateralmente pelos municípios.
Por outro lado, eventual revisão dessas premissas poderá produzir impactos relevantes não apenas sobre a legislação municipal de Belo Horizonte, mas também sobre a forma de apuração do ITBI em todo o país, com reflexos diretos na segurança jurídica das operações imobiliárias e na atuação das administrações tributárias locais.
Para mais informações, procure nossa equipe de Consultoria Tributária.
Victoria Portela
Advogada da Equipe de Direito Tributário do VLF Advogados
(1) SUPERINTENDÊNCIA DE COMUNICAÇÃO INSTITUCIONAL. Representantes do setor imobiliário questionam cálculo do ITBI em BH. Disponível em: https://cmbhweb.cmbh.mg.gov.br/comunica%C3%A7%C3%A3o/not%C3%ADcias/2026/06/representantes-do-setor-imobili%C3%A1rio-questionam-c%C3%A1lculo-do-itbi-em-bh. Acesso em: 20 jul. 2026.
